Jurisprudences 2006-2011 relatives aux locations meublées

Les occupants de l’hôtel justifiant que le logement constitue leur résidence principale, ne peuvent pas faire l’objet d’une augmentation de loyer (même s’ils l’ont accepté) sans que l’article L. 632-1, CCH soit respecté. « Imposée sans respect de ce préavis de trois mois, ni de la date d’échéance annuelle des baux, l’augmentation de loyer imposée unilatéralement par le bailleur est nulle et de nul effet ».

La contestation du caractère meublé est une contestation réelle et sérieuse qui entraine l’incompétence du juge des référés.

Un gérant d’hôtel meublé est débouté de sa demande d’expulsion et le tribunal lui ordonne de procéder, sous astreinte, à l’hébergement décent du locataire pendant la durée des travaux, de suspendre le paiement des loyers et renvoie l’affaire pour l’indemnisation et le remboursement des loyers.

Sur la qualification de logement meublé : aucune prestation nécessaire à la qualification de chambre en hôtel meublé n’existe et il appartient au bailleur de prouver que le contrat de location est pour un logement meublé. Le contrat est donc un contrat soumis à la loi du 6 juillet 1989. La suspension des loyers intervient dès la mise en demeure de la Préfecture (non suivi d’arrêté) et le juge condamne le propriétaire au remboursement.

  • TGI de Paris, 14 novembre 2009

Condamnation d’un Hôtelier à 8 mois de prison avec sursis et en remboursement des loyers indus. Un hôtel était sous le coup d’une fermeture administrative depuis août 2007. Le propriétaire est condamné pour avoir refusé de fermer l’établissement, pour avoir perçu des loyers, pour avoir refusé de reloger ou d’héberger, pour soumission d’une personne vulnérable à des conditions d’hébergement indignes et pour avoir fait des menaces en vue de contraindre l’occupant à renoncer à son droit.

En septembre 2009, trois occupants d’un hôtel sont assignés par le bailleur en vue de leur expulsion. Ce dernier se prévaut de la situation irrégulière des occupants et de l’impossibilité de les reloger. Dans son ordonnance, le juge retient qu’il n’y a pas d’urgence justifiant le référé vu que les travaux ne nécessitent pas le départ, même temporaire, des occupants.

Remarque : Dans cette affaire, une audience au fond était prévue le 4 mai 2010. Cependant, les 3 occupants ont été évacués le 23 janvier 2010, ils sont depuis sans domicile stable.

Le juge reconnaît l’obligation pour un hôtelier d’assurer aux occupants un logement décent et ordonne la suspension des loyers depuis que cette obligation n’est plus satisfaite.

Obligation de proposer un hébergement décent pendant la durée de travaux sous astreinte de (50 € par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la signification) et suspension du paiement des loyers jusqu’à l’hébergement.

Existence d’un bail verbal nul car fondé sur une cause illicite. En conséquence : condamne la SARL à payer à la famille, occupante sans droit ni titre, 25 200 € au tire des sommes perçues indûment.

Le juge des référé se déclare incompétent pour statuer sur l’occupation sans droit ni titre, sur le montant de l’indemnité d’occupation et la demande en dommages et intérêts présentés par propriétaire. Le juge enjoint le propriétaire à assurer le relogement de la famille.

La société hôtelière doit proposer un bail écrit aux occupants : tant qu’il ne sera pas signifié, le présent jugement vaut contrat de bail pour une durée d’un an à compter de l’entrée dans les lieux.

Est déclaré nul le congé qui ne répond pas aux conditions et aux délais prescrits de l’article L 632-1 du CCH.

Les occupants doivent s’acquitter en 18 mensualités de la somme de 1167 euros (montant des impayés).

A défaut d’engagement écrit restreignant les conditions d’occupation des lieux, le fait que la Préfecture de Police ait limité la capacité d’accueil à 2 personnes est inopposable aux occupants.

Le juge interdit l’expulsion qui ne respecte pas l’article 61 de la loi du 9 juillet 91 et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour d’éviction.

Requalification de l’ensemble des contrats en baux “loi de 89”, congés annulés. Désignation d’un expert pour prescrire les travaux sous un délai de 3 mois et évaluer le préjudice subi par les occupants.

Contrat requalifié en bail “loi de 89” et congé annulé. Le gérant a fait appel, l’audience a eu lieu le 4 février 2008.