Rejet de la demande en résiliation de bail et en paiement d’une dette de loyer en raison de l’indécence persistante d’un logement après la mainlevée d’un arrêté de péril
Une locataire vit dans un logement situé dans un immeuble sous arrêté de péril depuis début 2019. Après la mainlevée de l’arrêté en mai 2019, elle sollicite la Fondation Abbé Pierre pour la réalisation d’un diagnostic au mois de juin, qui fait état de désordres persistants et de dysfonctionnements liés à la sécurité, dans le logement et dans l’immeuble. En septembre 2019, le bailleur est mis en demeure par la ville de remédier à ces problèmes.
En février 2020, le bailleur somme la locataire de payer l’arriéré de loyer évalué à presque 6000€, de justifier de l’occupation des lieux, et de la souscription à une assurance habitation. En juillet 2020, il l’assigne en expulsion et en paiement d’une dette de loyer évaluée à plus de 8000€. En janvier 2021, un nouveau diagnostic fait état de la persistance des dysfonctionnements. A l’audience de septembre 2021[1], le bailleur actualise le montant de la dette locative à plus de 18 000€. A titre reconventionnel, la locataire demande la suspension des loyers et la réparation de son préjudice moral et de jouissance.
Concernant la demande de résiliation du bail, le juge relève que la locataire doit démontrer que malgré les travaux réalisés et la mainlevée de l’arrêté de péril, le logement était encore indécent pour justifier de l’exception d’inexécution de ses obligations. Il relève à ce titre que le second diagnostic technique, réalisé après la mainlevée de l’arrêté, fait état de nombreux dysfonctionnements dans l’immeuble, au niveau de sa structure, des murs, des escaliers, des planchers, de l’installation électrique, et note la présence de nuisibles. Après la réalisation de nouveaux travaux par le bailleur, le troisième diagnostic note que plusieurs dysfonctionnements liés à la santé, la sécurité et le confort persistent. Le juge estime que le logement est encore indécent et que le bailleur ne démontre pas avoir réalisé des travaux pour améliorer l’état de l’immeuble. Il admet donc l’exception d’inexécution, la suspension des loyers, et déboute le bailleur de l’intégralité de ses demandes.
Concernant le préjudice moral et de jouissance, le juge relève que le bailleur n’a fait aucune proposition de relogement, que la locataire a vécu dans un logement dangereux et insalubre qu’elle a dû quitter en urgence en laissant de nombreuses affaires, et le condamne donc à verser 1 500€ en réparation du préjudice.
[1] Après plusieurs renvois d’audience.