Refus de résiliation du bail du fait de l’équivalence entre le montant de la réparation du préjudice lié à l’indécence du logement et celui de la dette locative
Un office public de l’habitat (Office HLM) conclut une vente à l’état futur d’achèvement[1] avec une société, en vue d’acquérir des appartements situés dans un immeuble en copropriété. A la fin des travaux, l’office signe un bail à deux colocataires qui lui signalent, au bout d’un an, la présence d’infiltrations d’eau et de moisissures sur les murs du logement. La situation rendant le logement insalubre selon elles, celles-ci quittent le logement et cessent de payer le loyer dans l’attente d’une action du bailleur. En octobre 2015, les locataires sollicitent une enquête de salubrité auprès du service de santé et d’hygiène de la ville, qui après avoir constaté que l’état du logement était de nature à porter atteinte à la santé des habitantes, a adressé un courrier au bailleur lui enjoignant de réaliser des travaux. En mars 2016, les locataires forment un référé mesures utiles en vue de demander au juge une mesure d’expertise judiciaire. Le juge désigne une experte qui rend un rapport dans lequel elle constate de nombreuses infiltrations, sans pouvoir confirmer si celles-ci sont encore actives à défaut pour le bailleur d’avoir permis l’accès aux parties communes. En 2018, les locataires assignent leur bailleur en réparation de leurs préjudices et pour qu’il soit enjoint à réaliser les travaux. A titre reconventionnel, le bailleur les assigne en expulsion pour impayés de loyer. En 2019, les locataires sollicitent une nouvelle enquête de salubrité auprès du service de santé et d’hygiène, qui constate la persistance des infiltrations.
[1] Vente réalisée avant la fin des travaux de construction d’un immeuble.