Le 4 mars 2013, un bail est conclu entre Monsieur B et une SCI pour un logement qui a fait l’objet d’une division illégale contraire aux règles d’urbanisme. En novembre 2015, le bailleur est condamné par la Cour d’appel de Paris à remettre les lieux en état. La même année, le service d’hygiène et de santé de la commune constate en visitant le logement une insuffisance de ventilation, une humidité anormale et des infiltrations. De nouveaux contrôles réalisés en 2017 constatent l’aggravation des désordres. Le 8 janvier 2018, le maire de la commune prend un arrêté ordonnant l’évacuation et l’interdiction d’habiter sur le logement mis en location. Le 16 janvier 2018, le locataire quitte son logement. En janvier 2019, il saisit le juge d’instance aux fins de solliciter, à titre principal, la nullité de son contrat de bail et, à titre subsidiaire, l’indemnisation de son préjudice de jouissance fondé sur l’indécence du logement.

Concernant la nullité du contrat de bail, le locataire revendique l’illicéité du contrat en raison des dispositions de l’article L.111-6-1 du code de la construction et de l’habitation qui précisent que sont interdites toutes divisions par appartements d’immeubles qui sont frappés d’une interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril ou sont déclarés insalubres. Le juge constate qu’à la date de conclusion du bail, le logement ne faisait l’objet d’aucune interdiction d’habiter ou d’arrêter de péril ou d’insalubrité. Il en conclut que : « si tant est que la division de l’immeuble n’est pas licite, le contenu du contrat de bail dont il est demandé l’annulation apparaît quant à lui légal. ».

Concernant le préjudice de jouissance et la responsabilité du bailleur, le juge observe : « le seul non-respect des dispositions du code de l’urbanisme permet de déduire que le local donné en location n’était pas adapté à son usage aux fins d’habitation d’une famille (…), la SCI ne pouvait ignorer que l’absence de respect des règles d’urbanisme allaient être à l’origine de désordres, d’autant qu’un arrêté d’insalubrité avait déjà été pris concernant un autre logement situé au même étage. ».

Il ajoute que compte tenu de la gravité des désordres (défaut de ventilation, infiltration, dangerosité de l’installation électrique), le préjudice de jouissance subi est équivalent à la totalité du loyer. Le bailleur est ainsi condamné à restituer au locataire l’intégralité des sommes versées par celui-ci au titre du paiement du loyer.

Sur le paiement d’un arriéré de loyers du mois d’aout 2017 au mois de janvier 2018 soulevé par le bailleur, le tribunal reconnaît l’exception d’inexécution justifiée par l’état du logement empêchant totalement le locataire de jouir de son logement. Le propriétaire est donc débouté de sa demande.

RECONNAISSANCE DU PREJUDICE DE JOUISSANCE POUR UN LOGEMENT ILLEGALEMENT DIVISE PAR LE BAILLEUR