Circulaires du Ministre de l'intérieur et de la Ministre de l'égalité des territoires et du logement à l'attention des préfets

Circulaire du 26 octobre 2012, NOINTK1229203J

Le Ministre de l'intérieur et la Ministre de l'égalité des territoires et du logement ont adopté une circulaire visant à préciser les modalités d'application, par les préfets de département, de la loi DALO du 5 mars 2007, en ce qui concerne notamment les ménages menacés d'expulsion, les relations des préfets avec la Commission de médiation et l'information des ménages. Dans cette circulaire inter-ministérielle, il est notamment demandé aux préfets :

- d'informer tous les ménages destinaires d'un commandement de quitter les lieux de la possibilité d'exercer un recours DALO en leur communiquant les coordonnées d'organismes pouvant les accompagner dans ces démarches ;

- de s'assurer du relogement effectif des ménages dont la demande de logement a été reconnue prioritaire par la Commission de médiation DALO, avant d'accorder le concours de la force publique.

Le comité de suivi de la mise en oeuvre de la loi DALO maintient en 2013 une cellule de veille "expulsion DALO", restant ainsi en vigilance quant à l'application de la circulaire.

Circulaire du 13 mars 2013

Le Ministre de l'intérieur et la Ministre de l'égalité des territoires et du logement ont adopté une circulaire demandant aux préfets de "prendre les dispositions nécessaires pour qu'aucun concours de la force publique [...] ne soit accordé avant le 2 avril 2013".

Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n°11-18-073

En l'espèce, la Ville de Paris a acquis un hôtel meublé par voie de préemption. Cet hôtel était donné en gérance à Mr X, qui occupait une chambre, à titre de résidence principale. La Ville a prévu la réalisation d'un aménagement public nécessitant la fermeture de l'établissement et doit dès lors respecter les règles de protection des droits des occupants, à savoir principalement le relogement et le versement d'une indemnité d'éviction pour les préjudices subis. La Ville de Paris demande au juge de l'expropriation de statuer sur le droit au relogement et à indemnité d'éviction de Mr X, ce dernier étant en situation irrégulière. Le juge estime que Mr X peut prétendre à un droit au relogement et il fixe son indemnité d'éviction à 1 450 euros. La Ville de Paris fait appel de cette décision. La Cour d'Appel considère que le juge de l'expropriation est compétent pour statuer en l'espèce. La Ville de Paris se pourvoit en cassation.

La Cour de Cassation rejette le pourvoi de la Ville de Paris et considère que :

> le juge de l'expropriation est compétent pour statuer sur le droit au relogement et fixer les indemnités dues à Mr X ;

> l'irrégularité de la situation administrative de Mr X n'a pas d'influence sur l'appréciation de sa bonne foi. Le juge précise que la loi ne prévoit aucune condition tenant à la situation administrative des locataires évincés ;

> le raisonnement de la Cour d'Appel doit être confirmé, estimant que « l'obligation de reloger, qui relève de l'ordre public social, est prévue de la manière la plus large pour tous les occupants de bonne foi ». La Cour considère ainsi le relogement d'un étranger en situation irrégulière qui aurait été évincé, ne saurait constituer une infraction pénale d'aide au séjour irrégulier.

>> lien vers article Lexbase, « Quel droit au relogement pour l'étranger en situation irrégulière évincé par une opération d'aménagement ? »

http://images.lexbase.fr/sst/Quel_droit_au_relogement_pour_l_etranger_en_situation_irreguliere_evince_par_une_operation_d_amenagement_Questions_a_%20Gilles_Caillet.pdf

TI Paris, 10 juillet 2012, n°11-12-000175

La locataire d'un logement se voit délivrer un congé pour reprise par son bailleur, le 4 mai 2009, et un mois avant la délivrance d'une assignation aux fins d'acquisition de la clause résolutoire.

La locataire avait saisit le Service technique de l'Habitat un an auparavant, lequel avait alors envoyé au bailleur une injonction de procéder à des travaux. Après injonction faite au bailleur par le juge de réaliser les travaux, rien n'est entrepris afin de remédier aux insalubrités du logement. L'affaire est pendante en appel.

Le juge considère que la personne censée reprendre le logement est âgée et a des problèmes de santé. Il semble dès lors invraisemblable qu'elle s'installe dans ce logement considérant l'état d'indécence des locaux. Selon le juge, « il y a donc lieu de considérer que le congé pour reprise délivré le 4 mai 2009 a un caractère frauduleux, qu'il est nul et ne peut produire aucun effet ».

CA Paris, 26 juin 2012, n°0818305

En l'espèce, le bailleur soutient que les locataires n'occupent plus le logement où vivent désormais leurs enfants et petits-enfants. Il produit comme preuve un constat d'huissier selon lequel les locataires étaient absents lors de sa visite, en vacances à l'étranger, et qu'il a trouvé les enfants et petits-enfants dans l'appartement.

Toutefois, les locataires démontrent qu'ils sont domiciliés dans ce logement en fournissant de nombreux documents (impôt sur le revenu, facture de téléphone, d'électricité, assurance locative, titre de pension, déclaration du choix de leur médecin traitant, relevés de la CPAM, carte d'électeur...), tout en y hébergeant leurs enfants en raison de difficultés financières connues par ces derniers.

La Cour d'Appel confirme ainsi le jugement du tribunal de première instance et rejette les demandes de résiliation de bail, expulsion et paiement d'indemnités.

CA Paris, 26 juin 2012, n°0818305

En l'espèce, le bailleur soutient que les locataires n'occupent plus le logement où vivent désormais leurs enfants et petits-enfants. Il produit comme preuve un constat d'huissier selon lequel les locataires étaient absents lors de sa visite, en vacances à l'étranger, et qu'il a trouvé les enfants et petits-enfants dans l'appartement.

Toutefois, les locataires démontrent qu'ils sont domiciliés dans ce logement en fournissant de nombreux documents (impôt sur le revenu, facture de téléphone, d'électricité, assurance locative, titre de pension, déclaration du choix de leur médecin traitant, relevés de la CPAM, carte d'électeur...), tout en y hébergeant leurs enfants en raison de difficultés financières connues par ces derniers.

La Cour d'Appel confirme ainsi le jugement du tribunal de première instance et rejette les demandes de résiliation de bail, expulsion et paiement d'indemnités.

CA Paris, 12 juin 2012, n°1108000588

La Cour d'appel de Paris revient sur une partie du jugement du Tribunal d'instance et conclut à l'annulation de la clause résolutoire pour un bailleur de mauvaise foi, qui a délivré un commandement de payer pour une somme qui n'était pas due à l'époque. Il annule donc l'expulsion et la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, malgré une dette locative de plus de 16 500 euros, contractée postérieurement au commandement de payer.

TI Paris 18è, 22 décembre 2011, n°1201000572

Le requérant est locataire d'un logement dont il s'est vu privé d'accès après son retour de vacances (changement de serrure, chien de garde, saisine de ses affaires et documents personnels...).

Le juge ordonne la réintégration sous astreinte de 30 euros par jour de retard et condamne le défendeur à verser au requérant la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

TI Paris 15è, 4 octobre 2011, n°11288

Le défendeur est assigné en justice par le bailleur suite au non-paiement de son loyer.

Le juge constate les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire. Il le condamne à payer la somme due à son bailleur au titre de ses loyers et charges, avec intérêts. Le juge prévoit néanmoins que le paiement de chaque échéance devra intervenir avant le 20 de chaque mois. A défaut de paiement d'une seule échéance ou du loyer courant et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours, la dette deviendra immédiatement exigible. La clause résolutoire reprendra tous ses effets et il pourra être procédé, sous conditions, à l'expulsion du défendeur.

>> A Paris, cette nouvelle mesure protectrice, accordant un délai de 15 jours à compter de la mise en demeure, est très intéressante dans le cadre de la prévention expulsion (voir TI Paris, 15 mai 2008).

TI Paris 11è, 10 janvier 2012, n°1244

Le locataire, assigné en constatation de la résiliation de son bail, soulève la nullité de l'assignation, au motif qu'elle ne comporte pas la mention relative à la tentative de conciliation.

En l'espèce, le juge reconnaît que l'absence de cette mention constitue un vice de forme, provoquant un grief au locataire. Le défaut d'information l'ayant privé de « la possibilité d'utiliser le délai entre l'assignation et l'audience pour élaborer des propositions ».

Civ_3è, 21 mars 2012, n°1114174

La locataire s'est vue demander par son bailleur le paiement d'une somme d’argent au titre de la régularisation des charges pour les 5 dernières années. Suite au non-paiement, le bailleur a assigné la locataire et la procédure continue auprès de la caution. La locataire est décédée au cours de l'instance et la caution, par une demande reconventionnelle souhaite obtenir des dommages-intérêts pour le préjudice subi, résultant du retard apporté par le bailleur à solliciter le paiement des charges.

La Cour de Cassation confirme la décision de la Cour d'Appel qui a retenu que la caution solidaire de la locataire décédée était redevable du paiement des sommes réclamées (soit 9 470,45 euros) par le bailleur. La Cour ajoute, faisant droit à la demande reconventionnelle, que le bailleur a causé un dommage au locataire ainsi qu'à sa caution en ne mettant pas à disposition une cave qui était mentionnée dans le descriptif de location. La Cour constate le préjudice d'occupation qui en résulte pour le locataire et sa caution. Elle condamne le bailleur au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts et ordonne la compensation entre les deux dettes.

Les congés vente et reprise (étude action 2012 - synthèse)

Etude-action : Les congés vente et reprise (version PDF)

L'accroissement du nombre de congés vente et reprise délivrés sur l'agglomération lyonnaise interroge sur les motifs et les effets de ce type de pratique d'expulsion dont la responsabilité n'est pas imputable au locataire et à ses défaillances éventuelles. Se pose la question de la pertinence du cadre législatif existant dans un contexte de pénurie et de spéculation immobilière.

Quelles réalités recouvrent ces pratiques  : A-t-on à faire à un contournement de procédure d'expulsion ? une stratégie spéculative? une stratégie d'éviction des ménages les plus pauvres ? Une nécessité liée à l'évolution de la situation personnelle ou financière du propriétaire ?
Quelles conséquences pour les ménages concernés ayant le plus souvent vécu une partie importante de leur vie personnelle et/ou familiale dans le logement pour lequel ils reçoivent congé?

> Problématique croissante dans l'agglomération lyonnaise repérée lors des permanences d'accueil de la Maison de l'Habitat et aux permanences APPEL de prévention des expulsions locatives : près du quart des locataires du parc privé reçus sur ces deux types de permanences depuis 2009.
> Entre 7 et 10 % des motifs enregistrés par les commissions locales des Instances Locales de l'Habitat et des Attributions

Elément de méthodologie et échantillon

- Élaboration d'une grille d'analyse, permettant d'appréhender la question dans sa globalité (le ménage, le logement, le propriétaire, le congé) et dans ses différentes dimensions (sociales, techniques et juridiques) et de mieux saisir l'évolution de chaque situation dans le temps.

- 95 situations renseignées

- Suivi et accompagnement approfondi des ménages confrontés à un congé vente ou reprise : diagnostic de la situation socio-économique et juridique, médiation et/ou accompagnement de la phase contentieuse, accompagnement vers une solution de relogement, suivi du devenir des locataires dans leur nouveau logement

- 11 enquêtes menées sur le devenir et l'utilisation du logement libéré après départ du locataire

Résultats : autour des congés et de la nature du parc privé

• La prégnance des congés vente (67% du total contre 33% de congés reprise) qui, au regard du contexte immobilier de l’agglomération, revêtent un caractère largement spéculatif.

> Des congés délivrés plutôt en zones attractives : 66% de congés délivrés sur Lyon et 11,5% sur Villeurbanne

> Des congés relevant majoritairement d'une stratégie visant à requalifier le bien : revente de lots, réajustement des loyers bas aux prix du marché, requalification d'immeuble, tentative de soustraction à une gestion locative lourde (en cas de demande de travaux de réfection, en cas d'impayés etc)

• La perte de logements privés de centre ville peu onéreux et assurant une fonction sociale de fait.

> Des congés fréquemment appliqués à des petits logements (59% de studios, T1, T1 bis et T2)

> 70% des loyers des ménages concernés par un congé sont moins chers que les loyers appliqués sur l'agglomération (entre 4,7 et 7€/m2 sur les logements enquêtés)

> 58% des logements sont occupés par le même ménage depuis plus de 10 ans, ménages qui sont d'autant plus déconnectés de la réalité de la pénurie et des difficultés d'accès aux parcs privé et social au moment de la délivrance du congé.

> 27% des logements présentent des désordres allant du manque de confort à l'indécence voire sont non conformes aux normes d'habitabilité.

• Des congés qui s'imposent à des locataires fragilisés pour qui la recherche d'une solution de relogement va s'avérer longue et compliquée, avec un recours massif au parc social.

> 58% ont des ressources faibles et précaires, 28% sont des retraités

> 45% de familles avec enfants, 17% de femmes seules, 13% de locataires sont âgés de plus de 70 ans

> Fréquence de difficultés supplémentaires : problème de santé, surendettement

Résultats : autour des procédures

• le caractère inexorable de la perte du logement induit par la délivrance d'un congé, soit en raison d'un départ de l'occupant avant déclenchement de la procédure, soit en raison de la mise en Å“uvre d'une procédure.

• des cadres législatifs inadaptés :

- des délais (6 mois) qui ne sont pas calibrés avec les délais réalistes nécessaires à un relogement

Résultats : autour du devenir des ménages

• Un parc privé qui n'offre que de manière très marginale des solutions aux ménages concernés : 5 relogements dans le parc privé non conventionné, contre 15 dans le parc HLM pour cet échantillon.

• Un parc social saturé qui n'est pas en capacité de répondre à l'urgence des situations et aux délais impartis par la loi :

> 70% des ménages relogés de notre échantillon l'ont été entre plus d'un d'un an à plus de 2 ans après délivrance du congé

• Des pressions réelles ou perçues comme telles, et un départ avant la fin des délais dans 16% des cas avec un recours fréquent à des solutions temporaires et précaires (hôtel, dépannage chez tiers) avec perte totale de statut locatif et nécessité de rechercher dans un second temps une solution pérenne.

• Des relogements subis, difficiles à vivre pour une partie des ménages avec une perte des habitudes de vie et perte de confort (changement de secteur, réduction de la taille du logement supposant de se débarrasser d'une partie importante de son mobilier etc)

Des conséquences financières pour les ménages concernés : surcoût de loyer pour les relogements sur le parc privé, frais de procédures, déménagement, frais de garde-meubles pendant le période d'attente de relogement

Résultats : autour du devenir des logements

• Des logements fréquemment vacants après leur libération, ce qui met l'accent sur la disproportion entre les conséquences humaines des procédures (notamment celles conduites jusqu'à exécution), leurs coûts sociaux (mobilisation des partenaires sociaux, associatifs, de la justice) et le devenir réel des logements.

• La confirmation de l'existence de congés frauduleux et abusifs, utilisés pour contourner les cadres légaux, et la tentation de se " débarrasser" de locataires devenus indésirables.

> 5 congés reprise enquêtés : une reprise effective mais non conforme aux dispositions légales, 3 remises en location sur le marché, 1 logement vacant 3 ans après délivrance du congé.

> 4 des 6 congés vente enquêtés confirment des stratégies spéculatives et/ou abusives: vente à un prix bien inférieur à celui proposé au locataire, réajustement du loyer et remise en location, opération de reconversion d'immeuble et promotion immobilière

• Les réticences et difficultés des ménages à engager un contentieux qui ne peut intervenir qu'après libération du logement

Or en la matière, la production de jurisprudences permettrait de mettre en lumière les enjeux de cette problématique, et de dissuader les propriétaires peu scrupuleux :

> 3 procédures engagées, une condamnation du propriétaire à payer des dommages et intérêts importants à son ancien locataire.

L'intégralité de l'étude et des préconisations sur le site internet de l'Alpil : www.habiter.org
Informations & contacts : Cette adresse email est protégée contre les robots des spammeurs, vous devez activer Javascript pour la voir. & Cette adresse email est protégée contre les robots des spammeurs, vous devez activer Javascript pour la voir.

• Analyse juridique de l’ANIL sur les conditions de reprise d’un logement loué, suite à un constat d’abandon : http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2011/constat-dabandon-et-reprise-dun-logement-loue/.

TI Paris, XVIII ème, 20 avril 2011, n° 11-10-000803

A la suite à une mise en demeure du Service Technique de l'Habitat en mai 2008, le propriétaire de Monsieur et Madame K. leur demande de vider et de quitter le logement quelques jours afin de réaliser les travaux. Pendant ce laps de temps, le propriétaire en profite alors pour changer les serrures et refuser le retour à ses locataires dans le logement. A deux reprises, la Fondation Abbé Pierre contacte le commissariat qui accepte finalement d'enregistrer une plainte pour violation de domicile en octobre 2009. Par ailleurs, la Fondation oriente les personnes vers un avocat afin de démarrer une procédure civile.

Toutefois, le Bureau de l'Aide Juridictionnelle refusera d'accorder l'aide juridictionnelle au motif que la demande est manifestement irrecevable : elle est considérée prématurée puisque dans l'attente de la suite donnée par la Parquet au dépôt de la plainte … Face à ce blocage préjudiciable et les personnes ne percevant que l'allocation Adulte Handicapé, la Fondation débloque une aide en Mars 2010 pour que la procédure à l'encontre du propriétaire puisse démarrer. Dans sa décision du 20 avril 2011 (ci-jointe), le juge condamne le bailleur à verser 10 000 euros au titre de l'expulsion abusive et 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au regard de l'indécence du logement.

En 2011, Mr est hébergé chez son fils et n'a toujours pas de nouvelles de la suite donnée à sa plainte déposée en octobre 2009…

TI, Verdun, 28 juin 2011, n° 11-11-000045

Le bail doit être résilié pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance, dès lors qu’un constat d’huissier, établi trois jours après la prise de possession, démontre que la rencontre des volontés n’a pas été parfaite à défaut d’avoir établi un état des lieux préalable.

Civ, 3ème, 18 mai 2011, n° 10-13.853 :

(Dalloz, 2011, p. 1484 ; RTD Civ, 2011, p. 518, J. Hauser, Le bail et le divorce)
 

Lors du décès de l'un des époux l'autre dispose d'un droit exclusif sur le bail d'habitation (sauf renoncement express). Dans cette espèce, une ordonnance de non-conciliation avait autorisée l'épouse à vivre séparement de son époux et avait attribué le logement à celui-ci. Il décède en 2007, son éopux décède et sa femme assigne le bailleur pour demander la reconnaissance de son droit exclusif. La cour constate qu'à la date du décès elle était encore cotitulaire du bail jusqu'au divorce, et qu'elle n'avait alors pas pu valablement renoncé au cours de la procédure de divorce, à un droit dont il n'était pas encore titulaire.

Cet arrêt fait suite à une jurisprudence constante reconnaissant la fin de la cotitularité qu'au moment du jugement de divorce. En effet, l'époux, bien que locataire dans un autre appartement suite à une ordonnance de non-conciliation, reste cotitulaire du bail du logement familial, et responsable du paiement des loyers (V. arrêts sous l'article 1751 du code civil).

TI  de Puteaux, 6 septembre 2011, n° 11-11-000059

Le bailleur qui assignait pour troubles de voisinage son locataire, est débouté de ses demandes car les troubles n’étaient pas établis lors de l’acte introductif d’instance. Il ne fournissait que des attestations antérieures.

Civ, 3ème, 13 juillet 2011, n° 10-20.478

(Gazette du Palais, août 2011, n°232, p. 33)

La Cour de cassation estime que pour déclarer valable un congé délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le locataire doit en avoir effectivement eut connaissance. La Cour considère que « la date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire ».

Civ, 3ème, 29 juin 2011, n° 10-18.271

(Gazette du Palais, août 2011, n°232, p. 33)

« Mais attendu qu'ayant pu retenir que n'était pas un premier emploi celui d'étudiant occupé en 2001 par M. X... alors qu'il était domicilié chez ses parents et n'avait pas commencé son cycle universitaire, le tribunal, qui a constaté que le preneur avait obtenu le 5 mai 2008 un emploi, en a exactement déduit qu'il devait bénéficier d'un délai de préavis réduit à un mois »

TI, Paris, XVIIème, 13 juillet 2011, n° 12-10-001782

La société bailleresse a assigné les locataires pour constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner leur expulsion et les condamner à payer les impayés de loyers. Les locataires ont déposé un dossier de surendettement et disposent d'une décision de recevabilité et d'un projet de plan conventionnel de redressement prévoyant un moratoire de 24 mois. En application de la loi du 1er juillet 2010, le juge suspend la procédure. Il constate que « la décision de reçevabilité emporte interdiction de payer en tout ou en partie les créances autres qu'alimentaires nées antérieurement ... », et tout en rappelant qu'ils doivent régler les loyers courants « faute de quoi la clause résolutoire reprendrait son effet », il estime que les « modalités de règlement fixées par le plan de surendettement viennent se substituer à ceux prévus par le présent jugement ». Le juge prévoit alors un premier versement au « 5 du mois suivant la fin de la période au cours de laquelle la décision de reçevabilité produit ses effets, sauf à ce qu'ils saisissent le juge de l'exécution d'une demande d'autorisation de paiement de la dettte de loyers … »

Civ, 3ème, 13 juillet 2011, n°10-22.959

(Gazette du Palais, août 2011, n°232, p. 33)

Les dispositions de l'article 4 de la loi de 1989 introduites par la loi du 13 juillet 2006, selon lesquelles est réputée non écrite toute clause d'un bail d'habitation qui fait supporter au locataire, notamment, des frais de relance, s'appliquent immédiatement aux baux en cours ; les frais de relance exposés postérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi ne peuvent être mis à la charge du locataire.

TGI Paris, JEX, 23 septembre 2011 n° 11/ 82173

En 2010, la locataire a fait l’objet d’un jugement suspendant les effets de la clause résolutoire et la condamnant à régler se dette en 19 mensualités. Mme avait réglé l’intégralité de sa dette à la date de l’audience du JEX soit dans un délai de 13 mois au lieu de 19 ; pourtant un Commandement de quitter les lieux lui avait été délivré. Le juge a relevé que la locataire avait respecté l’échéancier et l’avait même anticipé et a donc annulé le CQL. En outre, il a relevé que le bailleur mettait la locataire en situation délicate en ne versant pas les documents nécessaires pour le règlement de l’allocation logement.

TI, Paris, XVIII ème, 28 juin 2011, n° 11-11-000076

Le juge constate la résiliation du contrat d'hébergement par le jeu de la clause résolutoire pour impayé mais en suspend les effets. Il autorise Monsieur à régler sa dette en 24 mensualités. Le juge précise qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à sa date, la résiliation reprendra ses effets seulement 8 jours après une mise en demeure par lettre recommandée restée infructueuse.

La mise en demeure de la personne en retard sur le paiement d'un terme est utilisé par certaines juridictions (voir ordonnance du TI de Paris, XVII ème, 15 mai 2008, dans la rubrique expulsion locative sur ce même site). La conséquence de ce retard étant d'une telle gravité, que cette solution est à encourager.

TI, Paris, Vème, 11 mai 2011, n°11-10-000301

Le locataire est assigné pour validation du congé reprise et règlement d'une dette de loyer. L'occupant se défend d'un trouble de jouissance avéré par le courrier envoyé par le service d'hygiène au propriétaire. Dans sa décision, le juge valide le congé et accorde un délai de 3 mois après signification au locataire pour quitter les lieux. Il réduit la dette au regard du trouble de jouissance subi par le locataire, établi dès l'envoi du courrier du STH au propriétaire. Le juge considère que s'il n'existe pas d'éléments probants pour démontrer la défaillance du propriétaire vis à vis de la vétusté de l'installation électrique, en revanche , ce dernier ne démontre pas avoir accompli les diligences nécessaires à l'égard de la copropriété pour remédier à l'humidité et à l'entreposage des récipients d'ordures ménagères, dès lors, le juge fixe à 1286 euros le montant des dommages et intérêts.

Civ, 3ème, 16 juin 2011, n° 10-18.814 :

(AJ Collectivités territoriales, 2011, p. 468 ; Dalloz, 2001, p. 1760, Gazette du Palais, 2011, n° 202, p. 26)

En l'espèce, les époux ont conclu un bail avec un organisme HLM. Ce dernier leur délivre un congé sur le fondement de l'article 10, 9° de la loi du 1er septembre 1948 (« N'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes (…) : Qui ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local répondant à leurs besoins et à ceux des personnes membres de leur famille ou à leur charge, qui vivaient habituellement avec elles depuis plus de six mois ») au motif qu'ils disposent d'un pavillon dans la commune. Le bailleur les assigne aux fins de faire constater la résiliation du bail.

La Cour de cassation retient qu'aucun texte n'empêche l'organisme HLM de demander la résiliation du bail pour des motifs issus du code civil et valide le congé : « Mais attendu qu'ayant justement relevé qu'en vertu de l'article 1709 du code civil, un contrat de bail ne peut être perpétuel et que si l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 exclut, en matière d'HLM, l'application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour un congé à l'initiative du bailleur, cet article, ni aucun autre texte, n'interdit au bailleur HLM de délivrer congé en application de l'article 1736 du code civil ».

Ce type de congé demande d'être extrêmement vigilant quant aux besoins de la famille, il ne s'agirait pas de permettre la résiliation de bail dès lors que les locataires possèdent un autre lieu.

TI de Paris, XIX ème, 26 août 2011

La locataire occupe le logement conventionné et régi par l’article L 353-1 du Code de la construction depuis juin 1979. La convention entre le bailleur et l'Etat avait été signée le 1^er octobre 1979 pour 30 ans.

Dans cette décision le juge précise que le terme du bail quelle que soit la date de signature du bail en cours est fixé à la date d’échéance de la convention de conventionnement. En l'espèce, la convention se terminant le 1er octobre 2009, le bail est renouvellé pour six ans, selon l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, à partir de cette date. En l'espèce, l'offre de renouvellement du bailleur à un loyer révisé n'est pas valable car tardive.

Soc, 26 janvier 2011, n°09-43.193 (a mettre en ligne) 

« Attendu que le logement attribué à titre gratuit à un salarié pour l'exercice de ses fonctions, qui est l'accessoire du contrat de travail et dont il bénéficie dans sa vie personnelle, ne peut  lui être retiré ou donner lieu au  versement d'un loyer, pendant une période de suspension du contrat de travail pour maladie ». (V. Dalloz actualité, 15 février 2011)

La fraude et le congé vente : vers un contrôle préalable du juge ?

•  TI, Paris XIXe, 9 novembre 2010

Tout en rappelant que la loi n'institue pas de contrôle préalable du juge sur la réalité de l'intention de vendre, le juge déclare recevable la demande du locataire invoquant la fraude. En l'espèce le congé a été délivré en juillet 2007 et le locataire assigné en novembre 2009 par le propriétaire aux fins d'ordonner son expulsion. Le juge ne valide pas le congé au regard des éléments du dossier qui démontre qu'aucune diligence sérieuse n'a été menée par le propriétaire pour vendre son logement.

• Cour d'Appel de Paris, 25 janvier 2011

En octobre 2009, le juge de première instance valide le congé pour vente donné au locataire et ordonne son expulsion. Le locataire interjete appel et la cour dans son arrêt du 25 janvier 2011 infirme le jugement en estimant que le demandeur a bien prouvé l'intention du bailleur de faire obstacle à l'exercice de son droit de préemption. En effet, la cour constate que le prix de vente proposé est manifestement excessif et que le bailleur a délivré l'assignation en vue de l'expulsion avant même l'échéance du congé. Le congé est annulé et le bailleur débouté dans sa demande d'expulsion.

La faute et le congé reprise

• Cour d'Appel de Lyon, 30 novembre 2010

Le propriétaire délivre un congé pour reprise d'un appartement soumis à la loi de 1948. Les locataires ont quitté l'appartement en juillet 2006 et font constater qu'il reste inocupé depuis cette date. L'obligation de l'article 60 de loi du 1er septembre 1948 qui permet de déroger à l'obligation d'habiter dans les trois mois du congé, est applicable lorsque les travaux ne peuvent pas être réalisés dans ce délai. Le juge considère que tel n'est pas le cas en l'espèce et octroie la somme de 2500 euros aux locataires.

Cass, 16 février 2011, n° 10-14.945

La Cour d'appel d'Orléans dans un arrêt du 16 février 2010 rejetait la demande reconventionnelle du locataire sollicitant des délais de paiement et la suspension des effets dela clause résolutoire. La cour de cassation rappelle à juste titre qu'aucun délai n'est imposé au preneur pour saisir le juge. En effet, la rédaction de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 1998 n'impose plus au locataire de saisir le juge dans les deux mois du commandement de payer.

TI, Paris Xe, 5 janvier 2011

Le juge constate l'acquisition de la clause résolutoire mais en suspend les effets, il autorise Mme à s'acquitter de sa dette à raison de 110€ pendant 17 mensualités et le solde à la 18e mensualité et reporte l'exigibilité de cette dette au 5 du sixième mois suivant la signification de l'ordonnance (ce qui laisse le temps d'instruire le FSL) et dit qu'à défaut d'un seul paiement à son échéance, les sommes seront dues et la clause résolutoire acquise 8 jours après la présentation d'une mise en demeure.

Cour d'Appel de Paris, 14 décembre 2010

La cour confirme le jugement de première instance qui déboute le bailleur de sa demande en résiliation de bail, de sa demande en paiement de l'arriéré locatif (16 329 euros) et qui octroie des dommages et intérêts au locataire. Que ce soit pour le jeu de la clause résolutoire ou pour la résiliation judiciaire du bail, la cour estime que le « montant de la dette étant impossible à déterminer à la date du commandement de payer, celui-ci ne pouvait valablement produire ses effets ».

TI, Paris, VIe, 4 mai 2010

Le locataire, débiteur de ses loyers indus, apparaît de bonne foi au regard des démarches effectuées pour s'acquitter du loyer résiduel. Le juge considère que les manquements n'apparaissent pas en l'état d'une gravité suffisante pour résilier le bail. Il instaure un échéancier sur 24 mois.

Dans cette espèce, il s'agit d'une de demande de résiliation de bail et non de constat d'acquisition de la clause résolutoire. Le juge retrouve alors un pouvoir total d'appréciation des manquements invoqués.

Loi du 12 juillet 2010 n°2010-788 portant engagement national pour l'environnement
La loi vient entre autre :
- Insérer l'article L.134-3-1 au CCH : « ...Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique ».

- Modifier l'article 7e de la loi du 6 juillet 1989 et les mots : « ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués » sont remplacés par les mots : « les travaux nécessaires au maintien en état, à l'entretien normal des locaux loués, ainsi que les travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux ».

-Définir la notion de précarité énergétique en modifiant l'article 4 de la loi du 31 mai 1990 : "Est en situation de précarité énergétique au titre de la présente loi une personne qui éprouve dans son logement des difficultés particulières à disposer de la fourniture d'énergie nécessaire à la satisfaction de ses besoins élémentaires en raison de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'habitat".

Civ. 3E, 24 mars 2010 n° 09-10.084

Application stricte l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. La Cour rejete la possiblité de bénéficier du délai de préavis réduit pour le locataire qui fonde sa demande sur sa situation de chômage. Attention: il faut donc délivrer son congé dans un délai relativement court suivant la perte de son emploi si le locataire souhaite bénéficier de cette réduction.

Civ. 3E, 10 mars 2010 n° 09-12.135

Le bail conclu pour une durée dont le terme fixé est un évènement certain empêche le congé : Un bail signé en 1996 et stipulant que le locataire sera maintenu dans les lieux sa vie durant, empêche le congé pour reprise.

Conseil d'Etat, 18 février 2010, Sociétés d'habitations à loyer modéré de Guyanne, n°316987

Le concours de la force publique ne peut être légalement accordé avant l'expiration du délai de 2 mois qui suit la notification au préfet du commandement à quitter les lieux.

Civ. 3ème, 17 février 2010, n° 08-20.943

Il s'agit en l'espèce d'un bail commercial. Dans le cadre d'une procédure visant à constater la clause résolutoire, le juge avait laissé des délais de paiement. Le locataire avait mis en place un virement automatique de la somme. Suite à un bogue informatique, le paiement du loyer et de l'arriéré n'étant pas arrivé à temps, le propriétaire a repris la procédure d'expulsion. Le juge de Cassation, tout comme celui de la Cour d'Appel, a estimé que le bogue constituait une force majeure et annule le commandement de quitter les lieux.

Le paiement du loyer courant ayant été repris par la locataire qui a trouvé un emploi, le juge lui accorde un délai de 24 mois pour régler sa dette. A défaut de paiement d’une seule échéance, la clause résolutoire reprendra 15 jours après une mise en demeure de payer restée sans effet.

Fichiers joints:

TI Paris O. référé 15 mai 2008.pdf

177 Kb

Le juge de l’exécution accorde un délai de 6 mois avant l’expulsion puisque les recherches de logement son restées infructueuses et prononce la réintégration de la famille dans son logement.

Tribunal d'Instance de Paris 17e, ordonnance de référé du 30 juillet 2010 n° 12-10-001189 

La locataire demande à l'occasion d'un référé d'heure à heure la réintégration dans son logement suite à sa reprise de manière illégale par le propriétaire. Dans sa décision, le juge condamne le bailleur à procéder à la réintégration de sa locataire sous astreinte de 100 euros par jour de retard et à 3000 euros de dommages et intérêts.

Fichiers joints:

TGI Lyon 28 mai 2008.pdf

446 Kb

La procédure d’expulsion pour impayé de loyer ou défaut du dépôt de garantie expliquée sur le site Internet de la Fondation Abbé Pierre : cliquez sur ce lien

Jurisprudences

• TI de Paris XIXe le 14 septembre 2010 n°11-19-000241 et TI de Paris XVI le 19 octobre 2010 n°11-10-000660

Le juge suspend les effets de la clause résolutoire et accorde des délais de paiement. Il prévoit qu'à défaut d'un seul paiement à son échéance, la clause résolutoire sera acquise 8 jours après la première présentation d'une lettre recommandée de mise en demeure infructueuse.

• TI Xxe de Paris, 1er décembre 2010 n°12-10-000368

Dans le cadre d'une procédure en demande de résiliation de bail en raison d'un impayé de loyer, le juge suspend la clause résolutoire et précise que “le seul non respect des délais de paiement, pour les sommes dues au titre des dépens n'a pas de répercussion sur la clause de résiliation du bail”.

•  TI de Saint Denis, 4 octobre 2010 n°11-10-000315

L’imprécision de la créance entraîne la nullité du commandement de payer . Par ailleurs, le juge condamne le bailleur HLM sous astreinte de 50 euros par jour après un délai de 3 mois, à réaliser les travaux pour rendre le logement décent.

• TI de Courbevoie du 6 octobre 2010 n°11-10-000708

Le juge ne prononce pas la résiliation du bail, alors même que le locataire a manqué à ses obligations (sous-location et impayés de loyer), car le bailleur ne demande pas "que la résiliation soit prononcée sur cette base, mais seulement pour les causes sus énoncées...". Le bailleur aurait du être plus explicite sur sa demande.

• TI XVIIIe Paris, 28 octobre 2010 n°11-10-001112

Le juge déboute le bailleur de sa demande en résiliation de bail considérant que les manquements du locataire ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation, la dette ayant considérablement baissé depuis le commandement de payer.

La loi du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance s’immisce dans les rapports locatifs afin d’entériner légalement la création jurisprudentielle de la résiliation du bail pour troubles du voisinage.

Fichiers joints:

Expulsions-et-troubles-du-voisinage

166 Kb

• Arrêt du 17 septembre 2008 de la Cour d'Appel de Paris

Le juge reconnaît l'obligation pour un hôtelier d'assurer aux occupants un logement décent et ordonne la suspension des loyers depuis que cette obligation n'est plus satisfaite.

• Ordonnance de référé du 29 février 2008

Obligation de proposer un hébergement décent pendant la durée de travaux sous astreinte de (50 € par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la signification) et suspension du paiement des loyers jusqu'à l'hébergement.
 

• Jugement du 16 Janvier 2008

Existence d'un bail verbal nul car fondé sur une cause illicite. En conséquence : condamne la SARL à payer à la famille, occupante sans droit ni titre, 25 200 € au tire des sommes perçues indûment.

• Ordonnance de référé du 7 septembre 2007

Le juge des référé se déclare incompétent pour statuer sur l'occupation sans droit ni titre, sur le montant de l'indemnité d'occupation et la demande en dommages et intérêts présentés par propriétaire. Le juge enjoint le propriétaire à assurer le relogement de la famille.

• Jugement du 19 Juin 2007

La société hôtelière doit proposer un bail écrit aux occupants : tant qu'il ne sera pas signifié, le présent jugement vaut contrat de bail pour une durée d'un an à compter de l'entrée dans les lieux.

Est déclaré nul le congé qui ne répond pas aux conditions et aux délais prescrits de l'article L 632-1 du CCH.

Les occupants doivent s'acquitter en 18 mensualités de la somme de 1167 euros (montant des impayés).

A défaut d'engagement écrit restreignant les conditions d'occupation des lieux, le fait que la Préfecture de Police ait limité la capacité d'accueil à 2 personnes est inopposable aux occupants.

• Ordonnance de référé du 5 avril 2007

Le juge interdit l'expulsion qui ne respecte pas l'article 61 de la loi du 9 juillet 91 et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour d'éviction.

• Jugement du 14 décembre 2006

Requalification de l'ensemble des contrats en baux "loi de 89", congés annulés. Désignation d'un expert pour prescrire les travaux sous un délai de 3 mois et évaluer le préjudice subi par les occupants. 

• Jugement du 3 janvier 2006

Contrat requalifié en bail "loi de 89" et congé annulé. Le gérant a fait appel, l'audience a eu lieu le 4 février 2008.

• Jugement du 30 aout 2007

Congé annulé. Contrat meublé requalifié en bail "loi de 89" (manque la vaisselle). Expertise ordonnée.

Fichiers joints:

Sommaire jurisprudence meubles.pdf

100 Kb

Quelques formalités à vérifier grâce à la sheck-list.

Fichiers joints:

Sheck-list congé vente.pdf

155 Kb

La procédure du congé pour vente est inscrite dans l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont on s’accorde à dire qu’il est un texte d’équilibre entre deux droits aussi fondamentaux que le droit de propriété et le droit au logement.

Fichiers joints:

Expulsions locatives motivées par un congé vente.pdf

205 Kb

Le réseau s'est réuni, le 16 mai 2008, dans les locaux de la Fondation Abbé Pierre à Paris, en présence d'Eric Constantin de l'Espace solidarité habitat (ESH) et de Maître Grégory Viandier. Cette rencontre avait pour objectif de dégager les problématiques juridiques à approfondir sur le thème des "meublés".

Une journée de rencontre et d'échange sur les permanences de prévention des expulsions locatives, à Marseille, le 13 juin 2008 : l'occasion de comparer les pratiques de Lyon, Marseille, Paris ou Montpellier, en présence d'avocats. 

Bilan de la permanence tenue par Espace solidarité habitat - Paris 2007

Bilan de la permanence tenue par l'ALPIL - Lyon 2007

Bilan de la permanence tenue par l'AMPIL - Marseille 2007