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Rapports locatifs
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Nous vous conseillons d'aller visiter le site de l'ANIL : http://www.anil.org/
Loyer, charges locatives, dépôt de garantie, caution, états des lieux, mauvais état du logement, réparations locatives, dégradations, congés, troubles de voisinage, expulsions…autant de mots qui raisonnent en nous et qui ne nous laissent pas indifférents.
Les conflits sont une réalité : nous devons constamment faire face à des désaccords et des problèmes que ce soit à la maison, au travail, dans notre quartier. Cependant, les conflits du logement soulèvent des passions car c’est du logement de chacun d’entre-nous qu’il s’agit, lieu d’intimité, lieu familial, mais aussi lieu d’investissement économique et de vie sociale sont en jeu.
Notre logement est ce qui permet notre enracinement. Il est l’opportunité de nous construire des relations familiales et sociales. Même lors de situations difficiles, nous tenons à choisir ce qui va devenir notre lieu de vie. Notre logement, lieu de vie, est notre espace avec ses dimensions concrètes, affectives et sociales.
"HABITER : c’est nouer des liens […] entre propriétaires et locataires, entre voisins […]" (1). "Nous sommes dans notre maison, mais notre maison est également en nous". La maison est "une des plus grandes puissances d’intégration pour les pensées, les souvenirs et les rêves de l’homme" (2).
Tous secteurs confondus (secteur privé et habitat à loyer modéré - HLM), ce sont environ neuf millions de baux d’habitation, c’est-à -dire de contrats de location passés entre un propriétaire et un locataire pour un local d’habitation, qui sont aujourd’hui en cours d’exécution en France. Chaque année, près d’un million de nouveaux contrats sont signés (3).
Le sujet du logement et des rapports locatifs est donc important et, au cours des vingt dernières années, ceux sont de très nombreux textes (lois, décrets, arrêtés et circulaires) qui lui ont été consacrés, pour n’en citer que quelques-uns :
- la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986,
- la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement,
- la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain,
- le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 sur les caractéristiques de la décence,
- la loi n°2007-290 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement,
- la loi n°2007-290 du 5 mars 2007 dite "DALO".
Des textes empilés rendant leur lecture et leur compréhension délicates, même pour les professionnels qui y portent régulièrement attention. Dans ce contexte, les litiges opposant propriétaires et locataires se multiplient et le règlement judiciaire des conflits locatifs est en constante augmentation.
Le contexte économique actuel a également pour conséquence directe une dominance du marché locatif : la location connaît une forte fluidité.
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Écrit par Noria Derdek
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Vendredi, 23 Juillet 2010 14:54 |
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Loi du 12 juillet 2010 n°2010-788 portant engagement national pour l'environnement
La loi vient entre autre:
- Insérer l'article L.134-3-1 au CCH : « ...Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique ».
- Modifier l'article 7e de la loi du 6 juillet 1989 et les mots : « ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués » sont remplacés par les mots : « les travaux nécessaires au maintien en état, à l'entretien normal des locaux loués, ainsi que les travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux ».
-Définir la notion de précarité énergétique en modifiant l'article 4 de la loi du 31 mai 1990 : "Est en situation de précarité énergétique au titre de la présente loi une personne qui éprouve dans son logement des difficultés particulières à disposer de la fourniture d'énergie nécessaire à la satisfaction de ses besoins élémentaires en raison de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'habitat".
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Mis à jour ( Vendredi, 23 Juillet 2010 14:58 )
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Écrit par Noria Derdek
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Vendredi, 23 Juillet 2010 09:44 |
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Application stricte l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. La Cour rejete la possiblité de bénéficier du délai de préavis réduit pour le locataire qui fonde sa demande sur sa situation de chômage. Attention: il faut donc délivrer son congé dans un délai relativement court suivant la perte de son emploi si le locataire souhaite bénéficier de cette réduction.
Civ. 3E, 24 mars 2010 n° 09-10.084
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Mis à jour ( Vendredi, 23 Juillet 2010 09:45 )
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Écrit par Noria Derdek
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Vendredi, 23 Juillet 2010 09:42 |
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Le bail conclu pour une durée dont le terme fixé est un évènement certain empêche le congé : Un bail signé en 1996 et stipulant que
le locataire sera maintenu dans les lieux sa vie durant, empêche le congé pour reprise.
Civ. 3E, 10 mars 2010 n° 09-12.135
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Mis à jour ( Vendredi, 23 Juillet 2010 09:44 )
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Écrit par Noria Derdek
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Vendredi, 23 Juillet 2010 09:37 |
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Le concours de la force publique ne peut être légalement accordé avant l'expiration du délai de 2 mois qui suit la notification au préfet du commandement à quitter les lieux :
Conseil d'Etat, 18 février 2010, Sociétés d'habitations à loyer modéré de Guyanne, n°316987
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Mis à jour ( Vendredi, 23 Juillet 2010 09:38 )
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Écrit par Noria Derdek
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Vendredi, 23 Juillet 2010 09:35 |
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Civ. 3ème, 17 février 2010, n° 08-20.943
Il s'agit en l'espèce d'un bail commercial. Dans le cadre d'une procédure visant à constater la clause résolutoire, le juge avait laissé des délais de paiement. Le locataire avait mis en place un virement automatique de la somme. Suite à un bogue informatique, le paiement du loyer et de l'arriéré n'étant pas arrivé à temps, le propriétaire a repris la procédure d'expulsion. Le juge de Cassation, tout comme celui de la Cour d'Appel, a estimé que le bogue constituait une force majeure et annule le commandement de quitter les lieux.
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Mis à jour ( Vendredi, 23 Juillet 2010 09:36 )
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Mercredi, 26 Août 2009 16:41 |
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Le paiement du loyer courant ayant été repris par la locataire qui a trouvé un emploi, le juge lui accorde un délai de 24 mois pour régler sa dette. A défaut de paiement d’une seule échéance, la clause résolutoire reprendra 15 jours après une mise en demeure de payer restée sans effet.
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Mercredi, 26 Août 2009 16:25 |
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Le juge de l’exécution accorde un délai de 6 mois avant l’expulsion puisque les recherches de logement son restées infructueuses et prononce la réintégration de la famille dans son logement.
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Mercredi, 26 Août 2009 15:30 |
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La procédure d’expulsion pour impayé de loyer ou défaut du dépôt de garantie expliquée sur le site Internet de la Fondation Abbé Pierre : cliquez sur ce lien |
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Écrit par Solène Bihan
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Mardi, 14 Octobre 2008 09:41 |
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La loi du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance s’immisce dans les rapports locatifs afin d’entériner légalement la création jurisprudentielle de la résiliation du bail pour troubles du voisinage.
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Condamnation d'un Hôtelier à 8 mois de prison avec sursis et en remboursement des loyers indus. Un hôtel était sous le coup d'une fermeture administrative depuis août 2007. Le propriétaire est condamné pour avoir refusé de fermer l'établissement, pour avoir perçu des loyers, pour avoir refusé de reloger ou d'héberger, pour soumission d'une personne vulnérable à des conditions d'hébergement indignes et pour avoir fait des menaces en vue de contraindre l'occupant à renoncer à son droit.
En septembre 2009, trois occupants d'un hôtel sont assignés par le bailleur en vue de leur expulsion. Ce dernier se prévaut de la situation irrégulière des occupants et de l'impossibilité de les reloger. Dans son ordonnance, le juge retient qu'il n'y a pas d'urgence justifiant le référé vu que les travaux ne nécessitent pas le départ, même temporaire, des occupants.
Remarque : Dans cette affaire, une audience au fond était prévue le 4 mai 2010. Cependant, les 3 occupants ont été évacués le 23 janvier 2010, ils sont depuis sans domicile stable
Le juge reconnaît l'obligation pour un hôtelier d'assurer aux occupants un logement décent et ordonne la suspension des loyers depuis que cette obligation n'est plus satisfaite.
Obligation de proposer un hébergement décent pendant la durée de travaux sous astreinte de (50 € par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la signification) et suspension du paiement des loyers jusqu'à l'hébergement.
Existence d'un bail verbal nul car fondé sur une cause illicite.
En conséquence : condamne la SARL à payer à la famille, occupante sans droit ni titre, 25 200 € au tire des sommes perçues indûment.
Le juge des référé se déclare incompétent pour statuer sur l'occupation sans droit ni titre, sur le montant de l'indemnité d'occupation et la demande en dommages et intérêts présentés par propriétaire.
Le juge enjoint le propriétaire à assurer le relogement de la famille.
La société hôtelière doit proposer un bail écrit aux occupants : tant qu'il ne sera pas signifié, le présent jugement vaut contrat de bail pour une durée d'un an à compter de l'entrée dans les lieux.
Est déclaré nul le congé qui ne répond pas aux conditions et aux délais prescrits de l'article L 632-1 du CCH.
Les occupants doivent s'acquitter en 18 mensualités de la somme de 1167 euros (montant des impayés).
A défaut d'engagement écrit restreignant les conditions d'occupation des lieux, le fait que la Préfecture de Police ait limité la capacité d'accueil à 2 personnes est inopposable aux occupants.
Le juge interdit l'expulsion qui ne respecte pas l'article 61 de la loi du 9 juillet 91 et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour d'éviction.
Requalification de l'ensemble des contrats en baux "loi de 89", congés annulés.
Désignation un expert pour prescrire les travaux sous un délai de 3 mois et évaluer le préjudice subi par les occupants.
Contrat requalifié en bail "loi de 89" et congé annulé.
Le gérant a fait appel, l'audience a eu lieu le 4 février 2008.
Congé annulé. Contrat meublé requalifié en bail "loi de 89" (manque la vaisselle). Expertise ordonnée.
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Écrit par Elodie Brédoire
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Vendredi, 03 Octobre 2008 14:23 |
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Quelques formalités à vérifier grâce à la sheck-list.
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Écrit par Elodie Barbieri
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Dimanche, 28 Septembre 2008 00:00 |
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La procédure du congé pour vente est inscrite dans l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont on s’accorde à dire qu’il est un texte d’équilibre entre deux droits aussi fondamentaux que le droit de propriété et le droit au logement.
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Le réseau s'est réuni, le 16 mai 2008, dans les locaux de la Fondation Abbé Pierre à Paris, en présence d'Eric Constantin de l'Espace solidarité habitat (ESH) et de Maître Grégory Viandier. Cette rencontre avait pour objectif de dégager les problématiques juridiques à approfondir sur le thème des "meublés". |
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Une journée de rencontre et d'échange sur les permanences de prévention des expulsions locatives, à Marseille, le 13 juin 2008 : l'occasion de comparer les pratiques de Lyon, Marseille, Paris ou Montpellier, en présence d'avocats.
Bilan de la permanence tenue par Espace solidarité habitat - Paris 2007
Bilan de la permanence tenue par l'ALPIL - Lyon 2007
Bilan de la permanence tenue par l'AMPIL - Marseille 2007 |
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Mis à jour ( Mercredi, 26 Août 2009 15:26 )
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Rapports locatifs
