• Soc, 26 janvier 2011, n°09-43.193 (a mettre en ligne)

« Attendu que le logement attribué à titre gratuit à un salarié pour l'exercice de ses fonctions, qui est l'accessoire du contrat de travail et dont il bénéficie dans sa vie personnelle, ne peut  lui être retiré ou donner lieu au  versement d'un loyer, pendant une période de suspension du contrat de travail pour maladie »; (V. Dalloz actualité, 15 février 2011)

La fraude et le congé vente : vers un contrôle préalable du juge ?

•  TI, Paris XIXe, 9 novembre 2010

Tout en rappelant que la loi n'institue pas de contrôle préalable du juge sur la réalité de l'intention de vendre, le juge déclare recevable la demande du locataire invoquant la fraude. En l'espèce le congé a été délivré en juillet 2007 et le locataire assigné en novembre 2009 par le propriétaire aux fins d'ordonner son expulsion. Le juge ne valide pas le congé au regard des éléments du dossier qui démontre qu'aucune diligence sérieuse n'a été menée par le propriétaire pour vendre son logement.

• Cour d'Appel de Paris, 25 janvier 2011

En octobre 2009, le juge de première instance valide le congé pour vente donné au locataire et ordonne son expulsion. Le locataire interjete appel et la cour dans son arrêt du 25 janvier 2011 infirme le jugement en estimant que le demandeur a bien prouvé l'intention du bailleur de faire obstacle à l'exercice de son droit de préemption. En effet, la cour constate que le prix de vente proposé est manifestement excessif et que le bailleur a délivré l'assignation en vue de l'expulsion avant même l'échéance du congé. Le congé est annulé et le bailleur débouté dans sa demande d'expulsion.

La faute et le congé reprise

• Cour d'Appel de Lyon, 30 novembre 2010

Le propriétaire délivre un congé pour reprise d'un appartement soumis à la loi de 1948. Les locataires ont quitté l'appartement en juillet 2006 et font constater qu'il reste inocupé depuis cette date. L'obligation de l'article 60 de loi du 1er septembre 1948 qui permet de déroger à l'obligation d'habiter dans les trois mois du congé, est applicable lorsque les travaux ne peuvent pas être réalisés dans ce délai. Le juge considère que tel n'est pas le cas en l'espèce et octroie la somme de 2500 euros aux locataires.

• Cass, 16 février 2011, n° 10-14.945

La Cour d'appel d'Orléans dans un arrêt du 16 février 2010 rejetait la demande reconventionnelle du locataire sollicitant des délais de paiement et la suspension des effets dela clause résolutoire. La cour de cassation rappelle à juste titre qu'aucun délai n'est imposé au preneur pour saisir le juge. En effet, la rédaction de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 1998 n'impose plus au locataire de saisir le juge dans les deux mois du commandement de payer.

• TI, Paris Xe, 5 janvier 2011

Le juge constate l'acquisition de la clause résolutoire mais en suspend les effets, il autorise Mme à s'acquitter de sa dette à raison de 110€ pendant 17 mensualités et le solde à la 18e mensualité et reporte l'exigibilité de cette dette au 5 du sixième mois suivant la signification de l'ordonnance (ce qui laisse le temps d'instruire le FSL) et dit qu'à défaut d'un seul paiement à son échéance, les sommes seront dues et la clause résolutoire acquise 8 jours après la présentation d'une mise en demeure.

• Cour d'Appel de Paris, 14 décembre 2010

La cour confirme le jugement de première instance qui déboute le bailleur de sa demande en résiliation de bail, de sa demande en paiement de l'arriéré locatif (16 329 euros) et qui octroie des dommages et intérêts au locataire. Que ce soit pour le jeu de la clause résolutoire ou pour la résiliation judiciaire du bail, la cour estime que le « montant de la dette étant impossible à déterminer à la date du commandement de payer, celui-ci ne pouvait valablement produire ses effets ».

• TI, Paris, VIe, 4 mai 2010

Le locataire, débiteur de ses loyers indus, apparaît de bonne foi au regard des démarches effectuées pour s'acquitter du loyer résiduel. Le juge considère que les manquements n'apparaissent pas en l'état d'une gravité suffisante pour résilier le bail. Il instaure un échéancier sur 24 mois.

Dans cette espèce, il s'agit d'une de demande de résiliation de bail et non de constat d'acquisition de la clause résolutoire. Le juge retrouve alors un pouvoir total d'appréciation des manquements invoqués.

Loi du 12 juillet 2010 n°2010-788 portant engagement national pour l'environnement
La loi vient entre autre:
- Insérer l'article L.134-3-1 au CCH : « ...Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique ».

- Modifier l'article 7e de la loi du 6 juillet 1989 et les mots : « ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués » sont remplacés par les mots : « les travaux nécessaires au maintien en état, à l'entretien normal des locaux loués, ainsi que les travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux ».

-Définir la notion de précarité énergétique en modifiant l'article 4 de la loi du 31 mai 1990 : "Est en situation de précarité énergétique au titre de la présente loi une personne qui éprouve dans son logement des difficultés particulières à disposer de la fourniture d'énergie nécessaire à la satisfaction de ses besoins élémentaires en raison de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'habitat".

Application stricte l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. La Cour rejete la possiblité de bénéficier du délai de préavis réduit pour le locataire qui fonde sa demande sur sa situation de chômage. Attention: il faut donc délivrer son congé dans un délai relativement court suivant la perte de son emploi si le locataire souhaite bénéficier de cette réduction.

Civ. 3E, 24 mars 2010 n° 09-10.084

Le bail conclu pour une durée dont le terme fixé est un évènement certain empêche le congé : Un bail signé en 1996 et stipulant que

le locataire sera maintenu dans les lieux sa vie durant, empêche le congé pour reprise.

Civ. 3E, 10 mars 2010 n° 09-12.135

Le concours de la force publique ne peut être légalement accordé avant l'expiration du délai de 2 mois qui suit la notification au préfet du commandement à quitter les lieux :

Conseil d'Etat, 18 février 2010, Sociétés d'habitations à loyer modéré de Guyanne, n°316987

Civ. 3ème, 17 février 2010, n° 08-20.943

Il s'agit en l'espèce d'un bail commercial. Dans le cadre d'une procédure visant à constater la clause résolutoire, le juge avait laissé des délais de paiement. Le locataire avait mis en place un virement automatique de la somme. Suite à un bogue informatique, le paiement du loyer et de l'arriéré n'étant pas arrivé à temps, le propriétaire a repris la procédure d'expulsion. Le juge de Cassation, tout comme celui de la Cour d'Appel, a estimé que le bogue constituait une force majeure et annule le commandement de quitter les lieux.

Le paiement du loyer courant ayant été repris par la locataire qui a trouvé un emploi, le juge lui accorde un délai de 24 mois pour régler sa dette. A défaut de paiement d’une seule échéance, la clause résolutoire reprendra 15 jours après une mise en demeure de payer restée sans effet.

Fichiers joints:

TI Paris O. référé 15 mai 2008.pdf

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Le juge de l’exécution accorde un délai de 6 mois avant l’expulsion puisque les recherches de logement son restées infructueuses et prononce la réintégration de la famille dans son logement.

• Tribunal d'Instance de Paris 17e, ordonnance de référé du 30 juillet 2010 n° 12-10-001189

La locataire demande à l'occasion d'un référé d'heure à heure la réintégration dans son logement suite à sa reprise de manière illégale par le propriétaire. Dans sa décision, le juge condamne le bailleur à procéder à la réintégration de sa locataire sous astreinte de 100 euros par jour de retard et à 3000 euros de dommages et intérêts.

Fichiers joints:

TGI Lyon 28 mai 2008.pdf

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La procédure d’expulsion pour impayé de loyer ou défaut du dépôt de garantie expliquée sur le site Internet de la Fondation Abbé Pierre : cliquez sur ce lien

Jurisprudences

• TI de Paris XIXe le 14 septembre 2010 n°11-19-000241 et TI de Paris XVI le 19 octobre 2010 n°11-10-000660

Le juge suspend les effets de la clause résolutoire et accorde des délais de paiement. Il prévoit qu'à défaut d'un seul paiement à son échéance, la clause résolutoire sera acquise 8 jours après la première présentation d'une lettre recommandée de mise en demeure infructueuse.

• TI Xxe de Paris, 1er décembre 2010 n°12-10-000368

Dans le cadre d'une procédure en demande de résiliation de bail en raison d'un impayé de loyer, le juge suspend la clause résolutoire et précise que “le seul non respect des délais de paiement, pour les sommes dues au titre des dépens n'a pas de répercussion sur la clause de résiliation du bail”.

•  TI de Saint Denis, 4 octobre 2010 n°11-10-000315

L’imprécision de la créance entraîne la nullité du commandement de payer . Par ailleurs, le juge condamne le bailleur HLM sous astreinte de 50 euros par jour après un délai de 3 mois, à réaliser les travaux pour rendre le logement décent.

• TI de Courbevoie du 6 octobre 2010 n°11-10-000708

Le juge ne prononce pas la résiliation du bail, alors même que le locataire a manqué à ses obligations (sous-location et impayés de loyer), car le bailleur ne demande pas "que la résiliation soit prononcée sur cette base, mais seulement pour les causes sus énoncées...". Le bailleur aurait du être plus explicite sur sa demande.

• TI XVIIIe Paris, 28 octobre 2010 n°11-10-001112

Le juge déboute le bailleur de sa demande en résiliation de bail considérant que les manquements du locataire ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation, la dette ayant considérablement baissé depuis le commandement de payer.

La loi du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance s’immisce dans les rapports locatifs afin d’entériner légalement la création jurisprudentielle de la résiliation du bail pour troubles du voisinage.

Fichiers joints:

Expulsions-et-troubles-du-voisinage

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• Arrêt du 17 septembre 2008 de la Cour d'Appel de Paris

Le juge reconnaît l'obligation pour un hôtelier d'assurer aux occupants un logement décent et ordonne la suspension des loyers depuis que cette obligation n'est plus satisfaite.

• Ordonnance de référé du 29 février 2008

Obligation de proposer un hébergement décent pendant la durée de travaux sous astreinte de (50 € par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la signification) et suspension du paiement des loyers jusqu'à l'hébergement.
 

• Jugement du 16 Janvier 2008

Existence d'un bail verbal nul car fondé sur une cause illicite.
En conséquence : condamne la SARL à payer à la famille, occupante sans droit ni titre, 25 200 € au tire des sommes perçues indûment.

• Ordonnance de référé du 7 septembre 2007

Le juge des référé se déclare incompétent pour statuer sur l'occupation sans droit ni titre, sur le montant de l'indemnité d'occupation et la demande en dommages et intérêts présentés par propriétaire.
Le juge enjoint le propriétaire à assurer le relogement de la famille.

• Jugement du 19 Juin 2007

La société hôtelière doit proposer un bail écrit aux occupants : tant qu'il ne sera pas signifié, le présent jugement vaut contrat de bail pour une durée d'un an à compter de l'entrée dans les lieux.

Est déclaré nul le congé qui ne répond pas aux conditions et aux délais prescrits de l'article L 632-1 du CCH.

Les occupants doivent s'acquitter en 18 mensualités de la somme de 1167 euros (montant des impayés).

A défaut d'engagement écrit restreignant les conditions d'occupation des lieux, le fait que la Préfecture de Police ait limité la capacité d'accueil à 2 personnes est inopposable aux occupants.

• Ordonnance de référé du 5 avril 2007

Le juge interdit l'expulsion qui ne respecte pas l'article 61 de la loi du 9 juillet 91 et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour d'éviction.

• Jugement du 14 décembre 2006

Requalification de l'ensemble des contrats en baux "loi de 89", congés annulés.

Désignation un expert pour prescrire les travaux sous un délai de 3 mois et évaluer le préjudice subi par les occupants. 

• Jugement du 3 janvier 2006

Contrat requalifié en bail "loi de 89" et congé annulé.
Le gérant a fait appel, l'audience a eu lieu le 4 février 2008.

• Jugement du 30 aout 2007

Congé annulé. Contrat meublé requalifié en bail "loi de 89" (manque la vaisselle). Expertise ordonnée.

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Sommaire jurisprudence meubles.pdf

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Quelques formalités à vérifier grâce à la sheck-list.

Fichiers joints:

Sheck-list congé vente.pdf

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La procédure du congé pour vente est inscrite dans l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont on s’accorde à dire qu’il est un texte d’équilibre entre deux droits aussi fondamentaux que le droit de propriété et le droit au logement.

Fichiers joints:

Expulsions locatives motivées par un congé vente.pdf

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Le réseau s'est réuni, le 16 mai 2008, dans les locaux de la Fondation Abbé Pierre à Paris, en présence d'Eric Constantin de l'Espace solidarité habitat (ESH) et de Maître Grégory Viandier. Cette rencontre avait pour objectif de dégager les problématiques juridiques à approfondir sur le thème des "meublés".

Une journée de rencontre et d'échange sur les permanences de prévention des expulsions locatives, à Marseille, le 13 juin 2008 : l'occasion de comparer les pratiques de Lyon, Marseille, Paris ou Montpellier, en présence d'avocats.

Bilan de la permanence tenue par Espace solidarité habitat - Paris 2007

Bilan de la permanence tenue par l'ALPIL - Lyon 2007

Bilan de la permanence tenue par l'AMPIL - Marseille 2007