Obligation de relogement d’occupants, même en situation irrégulière, d’un immeuble affecté par une opération d’aménagement

DC, 5 octobre 2016, n°2016-581 // commentaire de la décision

Le Conseil Constitutionnel  est saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité renvoyée par la Cour de Cassation. Il s’agit d’une société de requalification des quartiers anciens, engagée dans des opérations d’aménagement, qui se voit imposer le relogement des occupants des immeubles affectés par l’opération. Pour les personnes en situation irrégulière, la société considère que l’obligation de relogement qui lui incombe porte atteinte au droit de propriété puisque la mise en œuvre du relogement n’est pas possible dans le secteur social (la règlementation prévoit une condition de régularité de séjour pour l’accès au parc social) et difficile dans le secteur privé (les bailleurs ne prendraient pas le risque de s’exposer à des poursuites pénales – délit d’aide au séjour irrégulier – en accueillant des personnes en situation irrégulière).

Suspension du paiement des loyers du seul fait de la notification de l’arrêté d’insalubrité au propriétaire de l’immeuble au jour de son prononcé

Civ. 3ème, 22 septembre 2016, n°977

Madame est locataire d’un logement indigne. Elle a assigné son bailleur en remboursement des loyers versés sous arrêté d’insalubrité en 2000. Le tribunal d’instance (TI) et la Cour d’appel (CA) rejettent sa demande au motif que le bailleur actuel n’avait pas connaissance de l’arrêté d’insalubrité, le logement ayant été vendu entre temps sans faire référence à l’interdiction d’habiter et l’obligation de réaliser les travaux dans le logement. Le TI et la CA considèrent que l’arrêté n’est alors pas opposable au propriétaire actuel et condamnent Madame à régler la somme de 30 000 euros de loyers impayés depuis la prise en l’arrêté en 2000.

Désordres sur les parties communes engeandrant un arrêté de péril et la suspension du paiement du loyer

CAA Aix-en-Provence, 23 juin 2015, n°2015/367 et 12 janvier 2016, n°2016/9

Dans ces deux dossiers, les locataires saisissent le juge afin qu’il ordonne à leur propriétaire le remboursement de loyers perçus sous arrêté de péril.

Le tribunal d’instance a considéré que la suspension du paiement des loyers ne s’appliquait pas puisque l’arrêté de péril ne porte que sur les parties communes et sur les parties privatives de deux autres appartements.

Combles d’un immeuble ancien et arrêté d’insalubrité à titre irrémédiable

TA Lyon, 24 juin 2015, n°1202748 et TA Lyon, 24 juin 2015, n°1208332   

Les propriétaires de logements frappés d’arrêtés d’insalubrité à titre irrémédiable avec interdiction d’habiter demandent l’annulation des arrêtés préfectoraux pris à leur encontre.

Le juge considère qu’au vu de l’insuffisance de la surface habitable (surface de la pièce principale inférieure à 9 m² et hauteurs sous plafond à 1.80 m ou moins en certains endroits de la pièce) et de l’impossibilité technique de mise en conformité (combles d’un immeuble ancien), la demande d’annulation de l’arrêté est rejetée.

Condamnation du propriétaire et de la société immobilière pour location d’une chambre de 1.56 m²

CA Paris, 9 avril 2015, n°14-13155            

Un locataire a loué pendant 15 ans une chambre de 1.56 m², contre un loyer d’environ 300 euros. En 2012, un arrêté préfectoral déclare la chambre impropre à l’habitation et ne répondant pas, du fait de la surface habitable, aux exigences de décence.

Le locataire assigne sa propriétaire en responsabilité, laquelle se retrouve condamnée par un jugement de mars 2014, ainsi que la société immobilière, à verser au locataire des sommes au titre des frais de réinstallation, des préjudices de jouissance et moral subis.

Annulation arrêté d’insalubrité qui ordonne la réalisation de travaux suite à la résiliation du bail

CE, 15 avril 2015, n°369548         
Un logement en location est frappé d’un arrêté d’insalubrité remédiable portant sur un logement en location à la date de l’arrêté. L’arrêté prescrit la réalisation de travaux par le propriétaire et prononce une interdiction temporaire d’y habiter. La propriétaire demande au juge d’annuler cet arrêté. Entre temps, le bail est résilié. Sa demande est rejetée par le tribunal administratif, puis en appel par la Cour administrative d’appel de Lyon.

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Obligation de délivrance d’un logement décent

Cour de Cassation, Civ. 3ème, 11 juin 2014, n°13-12314   
Les locataires d’un logement frappé d’un arrêté d’insalubrité en date du 30 novembre 2009 (du fait de la présence de peintures dégradées au plomb accessibles et prolifération importante de rongeurs) assignent la SCI bailleur en paiement de dommages et intérêts pour les préjudices de jouissance, matériels et moraux subis depuis avril 2002 (date à laquelle la SCI a acquis le logement, les locataires ayant conclu leur bail depuis juin 2000).

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Condamnation du propriétaire et de l’agence immobilière pour la location d’une chambre d’1.56 m²

TI Paris 11ème, 24 mars 2014, n°235/2014
Un locataire occupait une chambre d’une surface habitable de 1.56 m². Il a conclu son bail avec une agence immobilière en 1995. Antérieurement au « décret décence » du 30 janvier 2002, aucune disposition d’ordre public n’interdisait la location d’une pièce d’une dimension inférieure à 9 m². En mars 2012, un arrêté préfectoral de mise en demeure de faire cesser l’occupation aux fins d’habitation est pris. L’arrêté met en demeure le propriétaire de reloger le locataire dans un délai de trois mois.

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