Application de l’article 17 c de la loi de 1989 : loyer sous-évalué et état du logement
- TI de Villeurbanne, 18 avril 2011
Dans cette affaire, le bailleur SACVL souhaitait augmenter le loyer de Monsieur et Mme M., qui bénéficiaient d’un logement de 54 m2 pour un loyer non conventionné de 176,23 euros et ainsi fixer le nouveau loyer autour de 345 euros. La Commission Départementale de Conciliation avait considéré que cette augmentation était raisonnable et justifiée. Le tribunal de Villeurbanne a toutefois débouté la demande du bailleur. En effet, il précise que « les appartements cités en référence doivent bénéficier des mêmes caractéristiques que celui mis à la disposition des époux M. Or, il convient de constater (….) que le bailleur s’était engagé par un courrier du 10 mars 2008 et dans le cadre d’un accord collectif à réaliser des travaux d’amélioration du logement consistant en la pose de volets roulants (..), en la création d’une VMC, au remplacement du chauffe bain gaz et sur les parties communes à la réfection des peintures, de l’éclairage au ravalement et à l’isolation des façades ». On apprend que La SACVL s’engageait au terme des travaux à n’appliquer qu’une hausse de loyer de 21,06 euros. Or, ces travaux n’ont jamais pu être réalisés, suite aux difficultés financières du bailleur liées « à des placements toxiques ».
Dès lors, le tribunal a considéré que les références produites « ne sont pas comparables avec celui des époux M. qui justifient que d’important travaux de réfections intérieurs dont le bailleur lui-même avait reconnu la nécessité n’ont pas été réalisés ».
La décision du tribunal de Villeurbanne du 18 avril 2011 marque une certaine évolution dans la détermination du « loyer manifestement sous-évalué ». Le juge appliquant le décret du 31 août 1990 qui prévoit la prise en considération pour l’application de l’article 19 de la loi du 6 juillet 1989 de l’état de l’équipement du logement, semble adopter une position moins stricte que la cour de cassation. Celle-ci, par plusieurs arrêts du 27 novembre 2002 (dont n°01-11.130) précise que la loi n’impose pas de prendre en compte « l’état intérieur du logement ». Pour autant, la cour prend en considération les travaux de réfection engagés de la bailleresse. On peut s’étonner de l’absence de référence à l’état du logement dans la détermination du prix par le décret de 1990 (Y. Rouquette, AJDA, 2009, p. 119) et approuver la position du tribunal de Villeurbanne ? D’autres décisions sont en attente : le tribunal continuera t-il dans ce sens ?
Cette décision fait suite à une importante mobilisation collective d’une grande partie des locataires de la SACVL et manifeste le souci du juge de sanctionner une mauvaise gestion du bailleur (placement douteux, absence de travaux…).