Annulation d’un congé pour reprise frauduleux

TI Paris 15è, 15 mai 2013, n°11-12-001173

En l’espèce, un couple locataire d’un appartement, qui a été vendu occupé en avril 2011, s’est vu délivrer par les nouveaux propriétaires un congé pour reprise en décembre 2011. Le délai de 6 mois pour quitter les lieux expire le 12 juin 2012, date à laquelle les locataires ne quittent volontairement pas les lieux. Leurs propriétaires les assignent devant le juge afin de faire constater la validité du congé, ordonner leur expulsion et les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la validité du congé, le juge reconnaît le caractère frauduleux du congé pour reprise, considérant que les locataires en ont rapporté la preuve. En effet, ces derniers produisent un courrier des propriétaires en date du 14 mai 2011, soit moins d’un mois après l’acquisition du logement, qui notifie aux époux une augmentation de loyer de 200 euros à compter du 1er juin 2011, à laquelle les locataires se sont opposés. La délivrance d’un congé dans les mois qui ont suivi ce refus d’augmentation du loyer induit le juge à constater que les propriétaires « n’avaient aucune intention de reprendre le logement pour y faire habiter leur fils lors de la délivrance du congé, qui apparaît dans ces conditions comme la sanction du refus du locataire d’accepter l’augmentation irrégulière du loyer que le propriétaire a tenté de lui imposer ». Le juge reconnaît ainsi la nullité du congé et le bail est reconduit pour une durée de 3 ans, aux mêmes conditions que le bail initial.

TI Paris 20è, 14 mai 2013, n°11-12-000932

Une dame occupe un appartement depuis 1997. En mai 2011, le logement est vendu occupé. Le 11 juin 2011, le nouveau propriétaire l’informe qu’il ne reconduira pas le bail de 3 ans et lui délivre un congé reprise, pour reprendre les lieux « à titre personnel pour habiter en tant que résidence principale », qui prendra effet au 31 octobre 2012. Dès la délivrance du congé, le propriétaire a engagé des démarches pour le relogement de la locataire.

A l’expiration du délai de préavis, la locataire se maintient dans les lieux, considérant que le congé n’est pas valide, tant sur la forme que sur le fond. Son propriétaire l’assigne devant le juge pour qu’il constate la validité du congé et ordonne l’expulsion.

Le juge considère que la forme du congé est valable, même s’il ne mentionne pas qu’il s’agit d’un logement meublé comme sur le bail initial. L’absence de meubles conduit le juge à requalifier le bail en loi de 1989.

Toutefois, le juge reconnaît le caractère frauduleux du congé pour reprise dès lors que « il paraît pour le moins douteux que [le propriétaire], chirurgien dentiste, ait eu l’intention réelle de fixer sa résidence dans le logement litigieux d’une superficie de 18m² alors qu’il apparaît qu’en avril 2012 [il] a mis cet appartement en vente ».